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3階建てのアパートを推奨される理由

土地を売却するメリットは次のとおりです。

• 早く現金が手に入る
• 売却益を相続税の支払いに充てることができる
• 土地の価値低下を心配する必要がなくなる

それぞれ詳しくみていきましょう。

早く現金が手に入る

土地を売却すると、すぐに現金が手に入ります。購入者がローンを利用したとしても、銀行やローン会社が譲渡側に一括で代金を支払い、購入者が銀行やローン会社に分割で返済していく仕組みのため、短期間で多額の現金を得ることができます。

次のような場合は、なるべく早く現金を手に入れたいところでしょう。

• 土地を相続したものの相続税を支払えない
• 生活に困窮しており土地の売却費を生活費に充てたい
• 自費診療の高額な治療が必要になったが費用が足りない
• 子どもの学費に充てたい
• 直近で事業を始める予定があり資金に充てたい

なお、土地は買う人がいなければ売却できないため、売却すると決めてからすぐに現金が手に入るわけではありません。土地の条件や価格、地域など、さまざまな理由で売れるまでの期間が変動します。

土地の価値低下を心配する必要がなくなる

土地の価値は周辺環境やニーズ、世の情勢など、さまざまな理由で変動します。現在は2,0000万円の価値があったとしても、数年後には1,000万円に下がるというような事例もあります。反対に価値が上がる事例もありますが、そもそも土地の価値が上がったり下がったりするのを気にすることにストレスを感じる方は多いのではないでしょうか。

土地を売却すれば、土地の価値変動を気にする必要がなくなります。

他の土地の購入費に充てられる

相続した土地、もしくは以前から所有している土地が現在の住環境に合わなかったり使い道がなかったりする場合、売却して別の土地を購入するのも1つの方法です。もっと広い土地に引っ越したい、子どもが進学予定の学校から近いところに引っ越したいといった希望がある場合は、売却を検討しましょう。

固定資産税の支払が減る

すでに土地を所有している状況で他の土地を相続した場合、複数の土地の固定資産税を支払う必要があります。土地を売却すれば固定資産税の支払負担が減ります。

固定資産税の計算方法は次のとおりです。

（1）土地の面積×路線価で土地の評価額を算出
（2）土地の評価額に固定資産税の税率をかける

路線価とは、土地が面している路線の価値のことで、国税庁のホームページで確認できます。
なお、路線価が設定されていない地域もあります。

土地を売却するデメリット

土地を売却するデメリットは次のとおりです。

• 相続した土地を売る場合は相続登記が必要
• 継続的な収入は得られなくなる
• 売却にも費用や税金がかかる

相続した土地を売る場合は相続登記が必要

相続人が土地を売却するためには、自分が所有者であることを購入者に主張する必要があります。また、所有権は被相続人（亡くなった方）から土地の購入者への移転ができません。これらの理由により、相続した土地を売るには相続登記が必要です。

なお、令和5年時点において相続登記の期限や義務は法律で定められていないため、土地の購入が決まってから行っても問題ありません（令和6年4月から義務化）。しかし、相続登記に時間がかかると売買契約がスムーズに締結できなくなる恐れがあるため、チャンスを逃さないためにも早めに行うことが大切です。

継続的な収入は得られなくなる

土地を売却せずにアパートやマンション、駐車場を経営することで、継続的な収入を得られます。土地を売ってしまうと、それ以降はその土地から利益を得ることはできません。長い目で見ると売らずに運用した方がより多くの利益を得られる可能性があります。

また、一度に多額の現金を得るよりも、継続的に少しずつ得る方が都合が良いこともあるでしょう。例えば、老後の年金に加えて土地活用による利益を得られることで、老後の不安が和らぐ場合があります。

売却にも費用や税金がかかる

土地の売却には費用や税金がかかるため、「土地の売却代金=得られる利益」ではありません。次の費用や税金がかかります。

解体費用がかかる場合がある

土地に家が建っている場合は、更地にした方が売れる可能性があります。取り壊しには約100万～と多額の費用がかかるため、なるべく正確な解体費用を事前に確認しておくことが大切です。

境界トラブルが起きるリスクがある

土地境界が複雑な場合、隣の土地との境界トラブルが起きる可能性があります。この場合、事前に境界について話し合い、トラブルが起きないようにしておくことが重要です。ここで注意したいのが、隣が空き地で所有者がわからず連絡を取れない場合があることです。

土地家屋調査士に依頼すれば、隣の土地の登記記録から所有者の所在地を調べることができるのですが、現行制度では所有者が登記記録にある住所から他の土地に移り、5年が経過すると役所は書類を破棄してしまうことがあります。

このような境界トラブルが売る直前で判明することがないように、事前に確認しておきましょう。

土地の売却に向いている人・向いていない人

土地を売却するかアパート・マンション、駐車場などを経営するか迷うときは、売却に向いているかどうか考えることが大切です。土地の売却に向いている人・向いていない人について解説します。

向いている人

次のような人は土地の売却に向いているでしょう。

• ローン返済や教育費、生活費などで急に現金が必要になった
• 価値が高い土地を売却して他の地域の土地に投資し、資産を分散させたい
• 維持費が高いため、売却して別の土地を購入したい

向いていない人

次のような人には土地の売却は向いていないでしょう。

• インフラ開発や大型ショッピングセンターの建設などで将来的に価値が上がる可能性が高い土地
• 農業による収入など土地が利益を生み出している
• 土地に思い入れがある

土地活用の種類

代表的な土地活用には、アパート経営・マンション経営・駐車場経営があります。

アパート経営

アパート経営は、マンションと比べて建築費用が安くなる一方で、家賃設定は比較的安くなります。木造であれば将来的に土地売却する際に解体コストを抑えることができます。マンション経営や駐車場経営と比べてリスクが比較的小さく、需要の有無も見極めやすいでしょう。

マンション経営

アパート経営や駐車場経営と比べて多額の資金が必要ですが、需要がある土地に建築することで多くの家賃収入が見込めます。解体時のコストが大きいため、将来的に土地の売却を検討しているのであれば、アパート経営を選んだ方がよいかもしれません。

駐車場経営

月極駐車場かコインパーキングを経営します。業者が経営を代行する方法を選べば、維持管理の手間を大きく削減できます。ただし、アパートやマンション経営と比べて土地に需要があるかどうかを見極めるのが難しい点に注意が必要です。例えば、近くに駅や商業施設がないのにコインパーキングを設置しても、多くの利用者は見込むことはできません。

近隣に駐車場がないマンションやアパートが多い場合は、月極駐車場であれば多くの利用者が見込めるでしょう。

土地の売却は土地活用してからでも遅くはない

土地を売却すべきかアパートやマンション、駐車場を経営すべきか迷う方は多いのではないでしょうか。土地の売却は、土地活用してからでも遅くはありません。代々引き継いできた土地、親が努力して手に入れた土地を早々に売るのではなく、まずは有効活用できないか検討してはいかがでしょうか。

将来的に売却したくなったときに売却する方針を持ち、まずは土地活用の専門家に相談することをおすすめします。

土地を売却しやすい土地活用とは

土地活用してから土地を売却するにしても、大規模マンションを建設すると退去のお願いや解体などに手間とコストがかかります。そのため、戸数が少なくて解体費用が比較的安く済む木造アパート経営がおすすめです。

また、駐車場経営も更地に戻すためのコストが比較的安いでしょう。ただし、アパート経営と比べて土地活用による利益が少なくなる傾向があるため、収益性を重視される人は木造アパート経営がおすすめと言えます。

土地活用が向いている土地

土地活用を行う際は、マンションやアパートの入居者が現れるかどうかや駐車場の需要があるかどうかなどを考える必要があります。次のような土地は土地活用に向いているでしょう。

利便性に優れている

駅やバス停などが近くにあることで交通の便が良い、治安がよい、ショッピングセンターなどがあることで買い物に困らないといった利便性に優れている土地には多くの人が集まります。それだけ入居者・利用者が現れやすいでしょう。

また、利便性に優れた土地は価値が低下しにくいため、アパート・マンション・駐車場の賃料も高く設定しやすいと言えます。売却時にも価値が低下していなければ、多くの利益を得ることができます。

土地の形状や頑丈さに問題がない

土地が四角形のように建物を建てやすい形状かどうかも重要です。建てづらい形状だと駐車場活用しづらく、アパート・マンションを建てる際も無駄なスペースが発生します。また、砂礫（しゃれき）や岩盤を多く含む土地は災害に強いため、土地活用の選択肢が多くなります。

法的な制限が少ない

建物の高さや容積率といった法的な制限が少ない土地は、柔軟な土地活用ができます。反対に法的な制限が多いと希望する形で土地活用ができない可能性が高まります。なお、法的な制限については専門知識がなければ判断が難しいため、土地活用の専門家に確認を取ることが大切です。

土地の売却におけるよくある失敗

土地の売却においては、次のように失敗するケースが多々みられます。

土地活用の発想がないまま売却してしまう

「土地は売却するもの」「土地活用は難しそう」といったイメージから、土地活用を選択肢に入れずに売却を決断してしまうケースがあります。土地活用に向いているかどうかも調べることなく売却の判断をすることは、将来的に得られる利益の損失とも言えます。

また、土地活用について知識がない不動産会社に相談した結果、土地活用という選択肢を提案されず、売却しか選択できなかったケースも少なくありません。土地活用の専門家に相談すれば、思ってもみなかった土地活用の方法を提案されたり、土地活用に適していることが明確になったりする可能性があります。

将来設計をせずに売却してしまう

土地は売却すると現金を得られるのがそのとき限りですが、土地活用であれば継続的に現金を得ることができます。将来設計ができていない段階で売却を決断すると、後悔することになりかねません。

今、なんとなく多くの現金を持っておきたいといった漠然とした理由ではなく、将来設計をしたうえで、売却と土地活用のどちらを選択すべきか考えましょう。

まとめ土地を売却するメリット・デメリット｜向いている人・向いていない人も解説

土地を売却すると多額の現金を得ることができますが、それ以降は自分のものではなくなるため、一切の利益を得られなくなります。土地活用することで継続的に利益を得られれば、長い人生における費用面のリスク対策になるでしょう。土地を売却すべきか活用すべきか悩んでいる方は、土地活用の専門家がいる日興ホームまでお気軽にご相談ください。

コラムニスト横山 優一

有活営業部の横山優一です。

趣味は、安室奈美恵のライブ観戦と、友達の道具で行う手ぶらキャンプです。
用意する物がなくとても楽しめます！

仕事も遊びも全力で頑張ります！