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アパートの解体費用が決まる要因

アパートの解体費用は、業者のさじ加減で決まるわけではなく、主に構造や大きさ、立地条件で決まります。アパートの解体費用が決まる要因について詳しく見ていきましょう。

構造

木造・鉄骨・鉄筋コンクリートなど、アパートの構造によって解体費用が異なります。これは、解体工事にかかる手間と時間に差があるためです。木造は一般的な重機で比較的容易に解体できますが、鉄を使用している鉄骨や鉄筋コンクリート造のアパートを解体するには、鉄の裁断が可能な特殊な重機が必要です。さらに、解体時には鉄の破片が飛ぶことがないように敷地内を養生する必要があるなど、あらゆるところに手間と時間がかかります。

大きさ

解体工事の費用は、大きさによって大きく異なります。アパートが大きくなればなるほどに、解体工事に手間と時間がかかります。工期に間に合わせるために、より多くの人員や重機を投入することになれば、それだけコストも高くなるのです。さらに、アパートが大きい分、それだけ廃材撤去・処分の費用も高くなります。

立地条件

アパートの立地条件も費用に大きな影響を及ぼします。敷地内や面している道路に十分な幅がある場合、重機の搬入や解体作業に支障をきたすことはありません。しかし、敷地内や面している道路の幅が狭い場合、重機の搬入ができずに手作業での解体が必要になったり、作業効率が低下したりします。

手作業での解体には労力と時間がかかります。そして、作業効率の低下は工期がそれだけ長くなることに繋がるでしょう。その結果、人件費や重機のレンタル料などが高くなり、アパートの解体工事費用に影響が及びます。

アパートの解体費用の相場

アパートの解体費用は、「坪単価×坪数」で算出できます。アパートの構造別の解体費用相場は次のとおりです。

• 木造……40,000～60,000円
• 鉄骨造……60,000～80,000円
• 鉄筋コンクリート造……70,000～90,000円

地域によって異なるため、あくまでも目安として考えましょう。それでは、2階建てのアパートで、1階・2階ともに40坪の場合の費用相場を計算してみます。

• 木造アパートの解体費用
  40坪×2階×40,000～60,000円＝320万～480万円
• 鉄骨造アパートの解体費用
  40坪×2階×60,000～80,000円＝480万～640万円
• 鉄筋コンクリート造アパートの解体費用
  40坪×2階×70,000～90,000円＝560万～720万円

このように、解体費用は構造と大きさによって異なります。この計算には立地条件や諸費用などが加味されていないため、実際にはより多くの費用がかかる可能性があります。

アパートの解体費用の内訳

アパート経営の確定申告の際は、経費に計上できる費用とできない費用を明確にしなければなりません。計上できない費用を経費に計上すると、税務調査が入った際に指摘を受け、追徴課税が課される恐れがあります。それでは、アパート経営で経費に計上できる費用について詳しく見ていきましょう。

アパートの解体費用について理解するには、その費用の内訳に注目が必要です。見積書には内訳ごとに費用が記載されているため、内訳を理解していなければ費用が高いかどうか判断ができません。それでは、アパートの解体費用の内訳について詳しく見ていきましょう。

仮設工事費用

解体工事を行う際は、敷地に養生シートを敷いたりネットを張ったりします。また、重機の移動や作業の効率を高めるための敷鉄板の設置なども必要です。これらを合わせて仮設工事といい、解体工事の際には欠かせないものです。仮設工事の費用は敷地の広さや立地条件に影響を受けます。

解体工事費用

解体工事費用には、作業員の人件費や重機のレンタル費、廃材処分費などが含まれます。作業員の人数や重機の数、廃材の量が多くなればなるほどに解体工事費用が高くなります。そのため、解体工事費用が高くなる要因は、アパートが大きい、立地条件が悪い、木造以外の構造などです。

付帯構造物の解体工事費用

付帯構造物とは、アパートの周りにある駐車場や駐輪場、植栽、塀などのことです。アパートと一緒にこれらを取り壊す場合は、付帯構造物の解体工事費用が別途発生します。付帯構造物の大きさや材質によって費用が変動するため、見積もり書に記載されている費用の根拠を業者に確認しましょう。解体工事費用にばかり注目しがちですが、付帯構造物の解体工事費用によって全体の費用が底上げされてしまう場合があります。

整地費用

整地とは、解体工事後にアパートが立っていた土地を整える作業のことです。解体した直後の状態だと、新たな土地活用に使用できません。売却もできないため、整地によって状態を整える必要があります。整地費用は、土地の広さだけではなく仕上げ方法にも影響を受けます。それぞれの仕上げ方法の特徴と費用相場は次のとおりです。

諸経費

アパート工事の解体費用には、諸経費がかかります。諸経費の内容は業者によって異なりますが、一般的には次のような費用が含まれています。

• 近隣住民への挨拶にかかった人件費や粗品の購入費
• 工事に使用する車両を駐車場に停めたときにかかる料金
• 各種届出にかかる費用
• 突発的なトラブルに備えるための費用

諸経費の相場は一概には言えませんが、総額の5～10％が目安です。総額の20％を諸経費が占めるような場合は、その内訳を確認した方がよいでしょう。

アスベスト撤去工事

アスベスト撤去工事が必要になることは、アパート解体費用が予想以上に高くなる原因の1つです。アスベストは発がん性のある物質のため、他の材質のものとは別の方法で適切に処理しなければなりません。

アスベスト排出の抑制を目的に、「大気汚染防止法の一部を改正する法律」が令和3年4月1日に施行されています。主な改正内容は次のとおりです。

• 規制対象となっていないレベル3のアスベストが不適切に除去されていた問題を受け、全てのアスベストが規制対象になった
• 不適切な事前調査によるアスベストの見落としの問題を受け、アスベストの有無に関係なく調査結果を都道府県等へ報告することが義務付けられた（記録の作成・保存なども）
• 不適切な作業によるアスベストの取り残しがある問題を受け、作業結果の発注者への報告が義務付けられた（記録の作成・保存なども）

出典：広島県『大気汚染防止法の改正による石綿（アスベスト）飛散防止対策の強化について』

法改正について理解しているかどうかは、信頼できる業者を選ぶ際の判断材料となります。

アパートの解体工事にかかる期間

アパートの解体工事にかかる期間は、建物の構造や大きさ、立地条件などで異なります。木造は比較的容易に解体できるため、目安としては10日～20日程度で完了するでしょう。一方、鉄骨造や鉄筋コンクリート造のアパートは2週間～1ヶ月以上はかかります。

また、トラブルが起きた際は、工期が延びる可能性もあります。見積もりや現地調査、検討期間なども含めると、最低1ヶ月、平均2ヶ月、長くて3ヶ月程度となるでしょう。

アパートの解体工事の流れ

アパートの解体工事をスムーズに進めるためにも、大体の流れを把握しておきましょう。アパートの解体工事の流れは次のとおりです。

1.現地調査

見積もりの前に、現地調査が必要です。アパートの構造や階数、坪数、立地条件に加え、敷地の状態、ライフライン設備の状況、解体工事の障壁となり得る問題などを調査します。

2.見積もり

現地調査の結果をもとに業者が見積もりを出します。現地調査から見積もりまでの期間は業者の忙しさで異なりますが、2～3週間が目安です。見積もりの内容には費用の内訳が記載されているので、1つずつ確認しましょう。内訳が記載されていない場合、不当な料金になっている可能性があるため、業者に詳細を必ず確認することが大切です。

見積もりの内容に問題がなければ契約へ進みますが、検討期間は1ヶ月程度設けた方が冷静に判断できるでしょう。

3.配管の撤去

解体工事の前に、電気やガス、水道などの配管を撤去します。撤去にかかる期間はアパートの構造や大きさなどで異なりますが、1～2週間が目安です。

4.解体工事

アパートの解体工事を行います。解体工事の前に近隣住民への挨拶を業者の担当者が行いますが、同伴してもどちらでも問題ありません。気の知れた人であれば、同伴で挨拶をしておくと好印象を与えられるでしょう。

5.解体工事の完了

解体工事や整地などが完了したら、現場を確認します。問題がなければ一連の解体工事は完了です。

アパートの解体工事の費用を支払うタイミング

アパートの解体工事の費用を支払うタイミングは業者によって異なります。契約から着工までの間に3分の1、解体工事中に3分の1、完了後に残りの3分の1の費用を支払うケースがあります。そのほか、着工前の一括払い、完了後の一括払いもあるなど、支払方法はさまざまです。

アパートの解体工事に必要な届出・許可

アパートの解体工事の際は、さまざまな届出・許可が必要です。必要な届出について詳しく見ていきましょう。

解体工事届出（建築リサイクル法に関する届出）

アパートの延床面積が80㎡以上の場合は、解体工事届出が必要です。届出をしていない業者によるアパート解体は建築リサイクル法で禁止されています。届出は施主が行うものですが、一般的には解体業者が代行します。届出の期限は解体工事の着工7日前です。

道路使用許可申請

道路使用許可申請は、重機をはじめとした解体工事に使用する車両や機器を道路に置く必要がある場合に行います。住所地を管轄する警察署へ解体業者が提出するものであるため、施主は特に行うことはありません。

建物滅失登記

アパートの解体後は、建物滅失登記を行います。建物はなくなっていても、そのままでは固定資産税がかかり続けてしまいます。そのため、建物滅失登記によって、その場所には建物がないことを法的に記録する必要があるのです。届出の提出先は法務局で、土地家屋調査士に代行を依頼することが一般的です。

アパートの解体工事の費用を抑えるためのポイント

アパートの解体工事の費用を少しでも抑えたい場合は、次のポイントを押さえましょう。

補助金を活用する

解体工事の費用負担を抑えたいときは、まず補助金の利用を検討しましょう。補助金は、国が行っているものから地方自治体が独自で定めているものまで、さまざま種類があります。利用条件や内容などもさまざまであるため、各自治体の窓口に確認して、確実に利用することが大切です。

複数社に見積もりを依頼する

解体工事の費用を抑えるためには、複数社に見積もりを依頼して相場を知ることが先決です。最も安い見積もりの業者を選ぶことで費用を抑えられますが、工事の質や対応力が低く、トラブルが起きてしまえば元も子もありません。解体工事の費用相場を把握したうえで、各業者の質を確認して選びましょう。

アパート内の私物は撤去しておく

アパートの部屋に私物が置かれている場合、別途撤去費用がかかります。入居者が残していった私物は、可能な限り撤去しておきましょう。大型家電は撤去に労力がかかりますが、家電量販店であれば数千円程度で回収してくれます。家電以外のゴミも大量に残っている場合は、不用品回収業者にまとめて回収してもらうことで時間と手間を削減できるでしょう。

建て替える場合は1社に全て任せる

アパートの解体後に別の建物を建てるのであれば、1社に解体から建設まで任せた方がコストダウンできます。ただし、解体工事専門の業者に依頼する場合は、新たな建物を別の業者に下請けに出す可能性があるため注意が必要です。解体から建設まで対応している業者を選びましょう。

アパートの解体工事に使える補助金

アパートの解体工事に使える補助金は自治体によって異なります。ここでは、アパートの解体工事に使える可能性がある補助金をいくつかご紹介します。

老朽化した建物の撤去費用に対する補助金

長期間、放置された建物のうち倒壊の恐れがあるものに関して、解体費用の一部を助成する制度があります。家屋が倒壊すると周辺住民に大きな危険が及ぶ恐れがあるため、このように補助金制度を設けて老朽化した家屋の撤去を推進しています。補助金額や条件などは自治体によって異なるため、窓口に確認しましょう。

ちなみに東広島市の同制度では、補助率3分の1、限度額50万円となっています。

建て替え建設費補助金

老朽化した家屋を解体後に新たに建物を建てる場合、一定の条件を満たすことで補助金を受け取れる制度があります。解体費用と新たに建築する際の費用の両方に補助金が支給されます。

アパートの解体業者を選ぶときに見るべきポイント

アパートの解体業者を選ぶ際は、次のポイントに注目しましょう。

一定の基準を満たしているかどうか

複数の業者に見積もりを依頼して、業者の対応力や実績、評価などから、大体の基準を設けましょう。その基準を著しく下回る業者は候補から外して、最終的に1社に絞り込みます。

見積もりの内訳が明確か

見積もりには、解体工事の内訳と費用が記載されています。内訳が設けられておらず、何にどれだけの費用がかかるのかがわからない見積もりを出してきた業者は、候補から外した方がよいでしょう。内訳の詳細を尋ねても濁されたり、まともに受け答えをしてくれなかったりする場合も同様です。

施工の詳細を具体的に説明できるか

解体工事の着工から完了までの流れや工期を具体的に説明しない会社は、信頼性が低いと言えるでしょう。反対に、工事の詳細から注意点のアドバイス、近隣住民への対応方法などまで丁寧に説明してくれる業者は、信頼性が高いと言えます。

施工実績は十分にあるか

施工実績が十分にある業者を選びましょう。経験豊富な業者は、あらゆるトラブルを想定し、事前に対策を立てます。また、近隣住民や施主が疑問に感じやすい点を把握しているため、安心して任せられます。

評価に問題はないか

業者の評判が著しく悪い場合、その理由を確認することが大切です。施主の一方的な感情によるものであれば問題ありませんが、トラブルが起きたときの対応や見積もりの提示、解体工事の質、近隣住民への配慮などの評判に問題がある場合は、候補から外した方がよいかもしれません。

下請けに安く発注していないか

下請けに安く発注して工事の数をこなしている業者も存在します。下請けに発注することは違法ではありませんが、中間マージンを多く確保することで、下請け業者の利益が非常に少なくなる場合があります。その場合は、工事の質や近隣住民への配慮などに問題が起こりやすいため注意が必要です。

まとめアパートの解体工事費用の相場は？費用を抑える方法から利用できる補助金まで解説

アパートの解体費用には、仮設工事や解体工事、廃材処分など、さまざまな費用が含まれています。少しでも安くアパートの解体を依頼したい場合は、補助金を活用したり複数社から見積もりを取ったりしましょう。ただし、費用だけではなく、業者の質にも注目が必要です。

日興ホームには土地活用の専門スタッフが在籍しておりますので、アパートの解体工事から新たな土地活用まで具体的にアドバイスできます。どうぞお気軽にお問い合わせください。

コラムニスト川口 晃司

前職は新潟県の独立リーグのチームでマネージャーをしていました。
私生活では子供と遊ぶこと、野球とサッカーを観ることが日々の楽しみです！

地域の皆さまに信頼していただけるように毎日の業務に取り組んでいます。