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駐車場経営のメリット

駐車場といっても、更地に白線やロープで仕切りをしたものから機械式のもの、駐車場ビルまで、その形態や規模はさまざまです。まずは、駐車場経営のメリットについて詳しくみていきましょう。

初期費用が低いため手軽に始められる

白線やロープで区切るだけの平面駐車場であれば、少ないコストで始めることができます。駐車場ビルのように規模が大きいものはそれなりのコストがかかります。

大規模な駐車用の方が高い収益性が見込めますが、ニーズに合わなければ収益は増えません。また、維持管理費やローン返済も高額になり、キャッシュフローが悪化するリスクが高まります。初期費用を抑えつつ、リスクを抑えて経営したい場合は平面駐車場がおすすめです。

比較的速やかに転用できる

駐車場からアパート・マンション経営などに転用したい、または売却したい場合は、立ち退きを求める必要があります。駐車場は借地借家法の適用外のため、事前通告のみで立ち退きを求めることができます。

例えば、「土地を少しでも経営するために簡易的な駐車場を作ったが、しばらくして良い値段で売却できることになった」や「アパート・マンション経営に切り替えたくなった」という場合でも、比較的速やかに転用できるのです。

ちなみにアパートやマンションには借地借家法が適用されるため、正当な事由なく立ち退きを求めることは原則できません。

解体コストが低い

駐車場を解体する場合にかかるコストは、アスファルト舗装であっても車1台分で4万～8万円程度です。ただし、コインパーキングにおいて業者と複数年にわたる一括借上げ契約をしている場合は、違約金の発生や機器の撤去費用などのコストがかかることがあります。

一方、アパートやマンションなどの解体には数百万円の費用がかかる場合もあるため、容易に解体できるものではないでしょう。しかしながら、アパート・マンションを解体するのは一般的には老朽化による立て直しのときだけのため、過度に心配する必要はありません。

平面駐車場は用途地域制限を受けない

平面駐車場は用途地域制限を受けないため、建築基準法で定める「住宅用地」にも作ることができます。例えば、駅から遠くて住宅地が密集している土地はアパート・マンション、オフィスビルなどには不向きですが、駐車場であれば一定のニーズが見込めます。住宅用地に駐車場を作る際に制限を受けない点はメリットと言えるでしょう。

狭小地でも始めやすい

戸建て建築が難しいほどの狭小地でも、車1台分のスペースがあれば駐車場経営を始めることができます。ただし、車1台分のスペースは15平方メートル程度のため、出入りに必要なスペースも考慮すると30平方メートルは必要です。

駐車場経営のデメリット

駐車場は手軽に始めることができるうえに、他の方法への転用も簡単です。その一方で、次のようなデメリットもあります。

大きな収益を見込めない

駐車場は初期投資額が少ない代わりに、得られる収益も少なくなります。駐車場の規模によって金額は異なりますが、維持管理・修繕コストに加え、固定資産税がかかります。また、駐車場の建設費用にローンを利用した場合は、返済分も考慮しなければなりません。

当然ながら、大規模な駐車場ビルを建設すると、建設費用のローン返済も多額になるため、手元に残る金額も少なくなります。そのため、大規模な駐車場を作り、大きな収益を見込むことも難しいでしょう。

駐車場経営の収益は、アパート・マンション経営と比較して半分～4分の1程度になると考えてください。

アパート・マンション経営と比べて節税効果が低い

アパート・マンションを建てる土地は住宅用地の扱いとなるため、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減されます（※敷地の面積により条件が異なります）。一方、駐車場は更地扱いとなるため、これらの軽減措置が適用されません。

また、相続税評価においても、駐車場は節税効果が低くなっています。アパート・マンションを建設すると、「貸家建付地」の扱いによって評価額が減少し、結果として資産評価を引き下げることができます。相続税は資産評価額によって決まるため、遺族が支払うべき相続税の減額が可能です。ちなみに、相続税の基礎控除額を資産評価額が下回れば、一切の相続税が発生しません。

一方、駐車場においては軽減措置を受けることができません。そのため、相続発生時に遺族がより多くの相続税を納めることになったり、軽減措置を受けられないために相続税が発生したりする恐れがあります。

そして忘れてはいけないのが減価償却費が少ないことで、所得税の負担が大きくなる点でしょう。所得税が高くなればなるほどに、実質的な利益も低くなります。

一部の駐車場には用途地域制限が適用される

自走式駐車場や多段式駐車場は建築物の扱いとなり、建築基準法が適用されます。建築基準法の「用途地域制限」を受けるため、住宅地には建設できません。

駐車場の種類

駐車場は、月極駐車場とコインパーキングの大きく2つに分類されます。駐車場経営を検討する際は、それぞれの特徴を理解することが重要です。月極駐車場とコインパーキングの特徴やメリットについて詳しくみていきましょう。

月極駐車場

月極駐車場経営とは、賃貸借契約を月単位で結び、駐車スペースの対価として毎月賃料を得る方法のことです。契約は自動更新であることが一般的で、一度契約すると長期にわたり安定的に収益を得ることができます。機械を設置しないため、コインパーキングと比べて初期費用が少ない点がメリットです。

また、砂や砂利、アスファルトなど、予算に合わせて選べるうえに、これらはトラブルが起きない限り、ほぼメンテナンスが必要ありません。区画整理だけで準備が整うのであれば、数日程度で駐車場経営を開始できます。アスファルト舗装を行う場合でも、100坪程度で1～2週間もあれば工事が完了します。

コインパーキング

コインパーキング経営とは、駐車スペースを時間貸しする方法のことです。駐車場に常駐し、利用者から料金を受け取る方式が一般的でしたが、現代では機械による自動精算のコインパーキングが多いでしょう。

車を利用する人が多い繁華街や駅前のコインパーキングには、大きな収益を見込むことができます。自分で運営する場合は駐車場に常駐することで時間の制約を受けるため、業者に管理・集金・トラブル対応を任せることが一般的です。

月極駐車場と比べて初期費用や維持管理コストが高く、撤去の際にも違約金や撤去費用の支払が発生する場合があります。

駐車場経営に向いている土地・向いていない土地

駐車場経営を検討する際は、メリット・デメリットだけではなく、所有している土地が駐車場経営に向いているかどうかの確認も必要です。駐車場経営の土地の条件について詳しくみていきましょう。

コインパーキングは繁華街や駅前が向いている

繁華街や駅前などのコインパーキングは稼働率が高くなる傾向がありますが、競合が多い場合は供給過多によって収益性が低下する可能性があります。十分に調査したうえでコインパーキングを選ぶべきかどうか検討しましょう。

月極駐車場は住宅街や大規模マンションの周辺に向いている

月極駐車場を利用するのは主に一般家庭のため、周辺に住宅または駐車場の台数が少ない大規模マンションがある地域に向いています。繁華街でも一般住宅はありますが、住宅街と比べて数が少ないため、利用者が見つかりにくいでしょう。

駐車場経営とアパート・マンション経営を比較

土地経営を検討する際に候補となるのは、駐車場やアパート・マンション経営でしょう。それぞれのメリット・デメリットを比較しました。

駐車場経営

アパート・マンション経営

駐車場経営に向いている人・向いていない人

駐車場経営は、初期投資やランニングコスト、メンテナンスなどにメリットがあります。そのため、下記のような人に向いているでしょう。

• 高い収益や節税効果を求めていない
• なるべく借金はしたくない
• 後から土地活用の方法を変える予定がある

反対に、高い収益や節税効果を求めている人や、より多くの収益を得るために先行投資として借金ができる人などには、アパート・マンション経営の方が向いているでしょう。どちらを選ぶべきかは土地の立地や競合なども考慮する必要があるため、まずは土地の専門家に相談することをおすすめします。

駐車場の建設費用

駐車場の建設費用は、アスファルト舗装であっても車1台分で3万～6万円程度です。砂利や砂で舗装をしない場合は、さらに低額で済むでしょう。しかし、砂埃で車が汚れるのを嫌う人もいるため、収益の安定性を考慮するとアスファルト舗装はしたいところです。

また、夜でも快適に利用できるように外灯を設置するのもよいでしょう。これら周辺設備も合わせると、車1台につき約10万～30万円が目安です。

機械式駐車場の建設費用は、1台あたり100万～300万円はかかります。

コインパーキングは業者に土地を貸し出して、業者が整地から機械の設置、運営まで行います。料金は土地や稼働率の予測に応じて異なりますが、月極駐車場とそれほど変わらない収入が期待できます。

駐車場経営を検討する際の注意点

駐車場経営は手軽に始めることができますが、大切な土地を活用する場合は、収益性や節税効果なども十分に考慮しましょう。駐車場経営を検討する際の注意点は次のとおりです。

デメリットは少ないが収入は比較的少ない

駐車場経営は手軽に始められて転用もしやすく、デメリットも少ない手法です。しかし、肝心の収益性が低く、アパート・マンション経営と比較して2分の1～4分の1程度となります。土地活用は、「土地を有効活用すること」を指すため、やはり収益性は求めたいのではないでしょうか。

節税対策としても効果が低い

土地活用の目的の1つに、節税対策があります。前述したように、駐車場はアパート・マンション経営と比べて節税効果が低いため、初期投資を抑えられるからといって安易に駐車場経営を選択すると、本来の目的を達成できなくなる可能性があります。

転用が容易だとしても費用がかかることに変わりはない

後からアパート・マンション経営に切り替えればいいと思っている方も少なくありませんが、転用が容易だとしても費用が余計にかかることに変わりはありません。なるべく、最初の検討時点で、土地活用の方法を決定したいところです。

まとめ駐車場経営のメリット・デメリット｜向いている人・向いていない人や注意点も解説

駐車場経営は手軽に始められる代わりに収益性や節税効果が低いため、安易に選ばないことが大切です。また、土地の場所に応じて駐車場経営の向き・不向きが異なります。まずは、土地活用の専門家に相談することをおすすめします。

日興ホームには、経験豊富な土地活用の専門家が在籍しておりますので、駐車場経営やアパート・マンション経営のどちらを選ぶか迷われている方もまずはお気軽にご相談ください。

コラムニスト川原 正樹

㈱日興ホームの川原です。 日々、お客様の大切な土地の有効活用が出来るように頭を回転させております。

私生活では、空手の稽古もしくは海に出てSUPをしながら自然と戯れております。

人生一度きりですので仕事も遊びも本気で取り組み有意義なものにしたいです。