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賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、1つの建物の中に自分が住む部屋と貸し出す部屋がある住宅のことです。一戸建て住宅でも賃貸併用住宅は実現できますが、出入り口が1つだとプライベートが侵害されやすいため、アパートを賃貸併用住宅にするケースがほとんどです。

賃貸併用住宅に定義はありませんが、一般的には自宅部分が総床面積の50％以上の住宅を指します。これは、金融機関の賃貸併用住宅への住宅ローンの適用要件を「自宅部分が50％以上を占める住宅」と定めていることが多いためです。中には自宅部分が25％～50％を要件とする金融機関もあります。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅には、メリットとデメリットがあります。それぞれを比較した上で、賃貸併用住宅を選ぶべきかどうか判断しましょう。まずは、賃貸併用住宅のメリットから詳しくご紹介します。

固定資産税への節税効果がある

賃貸併用住宅は、固定資産税に対する節税効果があります。自宅の固有資産税は、一戸につき200平方メートルまでは課税標準額が6分の1になり、200平方メートルを超えた部分は3分の1になります。

一方、賃貸住宅は1戸につき400平方メートル、2戸で600平方メートルまで課税標準額を6分の1に軽減できます。そのため、賃貸併用住宅は自宅部分のみの住宅と比べて固定資産税の節税効果が高くなっています。

相続税に節税効果がある

相続税は、相続財産の価値から税額を導き出します。自宅よりも賃貸住宅の方が低評価のため、結果的に相続税を抑えられます。また、「小規模宅地等の特例」を適用できれば、最大330平方メートルの範囲で相続税を80％も軽減できます。

小規模宅地等の特例の要件は、同居の相続人が自宅を相続することです。また、相続人が別に持ち家を所有する場合は適用できません。 ちなみに小規模宅地等の特例は、広島市はもちろん全国で利用できます。

家賃収入をローン返済に充てられる

賃貸併用住宅は、家賃収入を住宅ローンの返済に充てられます。マンションやアパートを別で建てて賃貸経営する場合、自分の給与や事業収入などをローン返済に充てる必要があります。賃貸併用住宅であれば、家賃収入を住宅ローンの返済に充てられるため、月々のローン返済の負担を軽減できます。

個別に建てるよりもコストを抑えられる

自宅とは別でアパートやマンションを建てるよりも、賃貸併用住宅を建てる方が建設コストを抑えられます。これは、建物の費用の大部分を占める基礎工事と屋根が1軒分で済むためです。

低金利の住宅ローンを利用できる

賃貸併用住宅は、金融機関が定める要件を満たしていれば住宅ローンを利用できます。住宅ローンはアパートローンと比べて金利が低く、返済期間も長いので、無理なく賃貸経営を始めることができます。例えば、3,000万円を金利3.5％、借入期間20年で組むと、月々の返済額は17万3,987円です。

一方、3,000万円を金利1.2％、借入期間30年で住宅ローンを組むと、月々の返済額は99,272万円と大きく抑えることができます。さらに、住宅ローン控除の適用により、税金が安くなることもメリットです。借り入れから10年間、年末時点における住宅ローン残高の1％が還付されます。

例えば、年末残高が2,500万円の場合は、1％となる25万円分が所得税と住民税から還付されます。このように、住宅ローンを利用できれば経済的な負担を抑えて賃貸経営ができるのです。

賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅にはデメリットもあるため、事前にチェックしておきましょう。デメリットがご自身にとってメリットを上回る場合は、賃貸併用住宅は避けた方がよいかもしれません。それでは、賃貸併用住宅のデメリットを詳しく見ていきましょう。

入居者との距離感をつかみにくい

1階が自宅で2階に複数の入居者が住んでいる状況だと、入居者とオーナーの距離が近すぎて、コミュニケーションのとり方に戸惑ってしまう場合があります。全く異なる場所にオーナーの自宅がある場合、入居者と顔を合わせることはほとんどありません。しかし、オーナーが毎朝自宅の前で水をまいたり花壇の手入れをしたりすると、会社や学校へ行く入居者と顔を合わせることになるでしょう。

また、1階にオーナーが住んでいるからと言い、生活音に必要以上に気をつけることでストレスが溜まる場合もあります。ただ、1階にオーナーが住んでいれば、何らかのトラブルが起きた際にすぐに対処できるため、入居者としては安心感があるはずです。

別にマンションやアパートを建てる場合と比べて収益率が低い

別にマンションやアパートを建てる場合、オーナーの自宅部分も賃貸部分となるため、より多くの収益が見込めます。賃貸併用住宅だと、自宅部分は利益を生み出さないため、どうしても収益率が低くなります。さらに、住宅ローンを完済できるまでの期間が長くなり、利息も高くなるなど、収益性だけで見ると別でマンションやアパートを建てる方が優れているのです。

売却が難しい

賃貸併用住宅は、一部がオーナーの自宅部分のため、収益用物件としての売却が難しいでしょう。いずれ売却することを検討している場合は、賃貸住宅としても住みやすい間取りにする必要があります。

取り壊しのハードルが高い

賃貸併用住宅を取り壊したい場合、全ての入居者に同意を得て賃貸契約を解消しなければなりません。しかし、一方的な都合で退去を求めても、それに応じる入居者はほとんどいないでしょう。

もし、何らかの金銭的な事情で自宅を売却したくても、入居者が退去に応じてくれないため売却できないという事態に陥る可能性が高いのです。

賃貸併用住宅に向いている人

賃貸併用住宅に向いているのは、今後新たに家やマンションなどを住宅ローンを利用して建てる予定がなく、入居者とほどよい距離感でコミュニケーションを取れる人です。

賃貸併用住宅に向いていない人

賃貸併用住宅に向いていないのは、入居者と直接やり取りをしたくない方や、一戸建て住宅に強い憧れがある人です。いずれ、住宅ローンを利用して一戸建て住宅を建てようと考えている場合は、賃貸併用住宅を住宅ローンで建てない方がよいでしょう。

賃貸併用住宅の注意点

賃貸住宅用住宅を検討する際は、次の注意点を押さえましょう。

実質のところ引っ越せない

住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を建てた場合は、たとえ転勤が理由であっても引っ越せない可能性があります。住宅ローンは自分が住む建物の購入にかかる費用にのみ利用できます。オーナーが引っ越した場合、賃貸併用住宅が自宅ではなくなるため、住宅ローンの契約違反と見なされる恐れがあります。

この場合、住宅ローンの一括返済を求められるため、残債によっては実質のところ引っ越しは不可能となるのです。

追加融資を受けることが難しい

住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を建てる場合、自宅だけを建てる場合と比べて多額の借り入れが必要です。そのため、住宅ローンの審査に通らないことで、別途マンションやアパートを建てたくなっても建てられない事態に陥る可能性があります。

例えば、「2階に住んでいる入居者の騒音がひどいから退去を求めたが応じてくれない」といった場合は、別の場所に引っ越すのも1つの選択肢です。しかし、住宅ローンの契約違反になる恐れがある場合は、引っ越すことができません。

賃貸に適した土地であるかどうかよく考える

賃貸併用住宅を建てる際に、賃貸としてではなく自宅として使用することに重点を置くと、賃貸に適さない立地を選んでしまう恐れがあります。例えば、自分は車を持っているからと言って、最寄り駅へ徒歩でアクセスできない場所に賃貸併用住宅を建てると、最寄り駅からアクセスが良い物件を求める人のニーズを満たせません。

最寄り駅から遠い場所に建てる場合は、駐車場や駐輪場があることが望ましいでしょう。しかし、土地面積の都合で駐車場や駐輪場を用意できない場合、入居者が現れる可能性が非常に低くなります。

このように、賃貸に適した土地であるかどうか、駐車場や駐輪場を併設できるかなどを踏まえ、賃貸併用住宅を建てる場所を決めることが大切です。

まとめ賃貸併用住宅のメリットとデメリットについて

賃貸併用住宅は、家賃収入を自宅部分の返済に充てられるため、月々の返済負担が軽くなります。その一方で、実質のところ引っ越しが難しいことや、入居者との距離感をつかみにくいことなど、いくつかのデメリットもあります。賃貸併用住宅と別途マンションやアパートを建てるのと迷った際は、土地活用に詳しい不動産会社に相談してみましょう。