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土地活用の方法を選ぶ際に見るべき5つのポイント

土地活用の方法を選ぶ際には、次の5つを十分に押さえる必要があります。

1.法規制の問題はクリアできるか

土地活用の方法を選ぶ際は、法規制の問題をクリアできるか必ず確認しましょう。土地活用の計画を開始しようとした際に、法規制の問題をクリアできていないことがわかれば計画は白紙に戻ります。

土地活用における法律については、都市計画法における「用途地域」を押さえておきましょう。用途地域の区分については、下記をご覧ください。

引用：国土交通省「土地の使い方と建物の建て方のルールの話」

「専用地域」という名称の区分においては、それ以外の建物を建築できません。例えば、第一種低層住居専用地域には店舗やオフィスビルなどは建築できません。ただし、高齢者施設に関しては問題なく建築できます。法規制については専門的な知識が必要になるので、土地活用の専門家に相談した方がよいでしょう。

2.十分な需要を見込めるか

法律の問題をクリアしたら、次は需要があるかどうかを確認しましょう。例えば、大規模なマンションを建築しても、空室が目立つようでは収益がなかなかプラスになりません。また、店舗やホテルを建築する場合においても、商業や観光の需要について十分な調査が必要です。

さらに、競合となる建物がすでに存在する場合、それだけ収益を得ることが難しくなります。競合が少なくて供給を需要が上回っているのであれば、収益を得られると考えられます。

アパートやマンション、戸建ての賃貸物件を建築する場合は、間取りや設備も慎重に決めなければなりません。

例えば、単身世帯が多い地域であれば、ワンルームや1K、2DK程度までならば需要が見込めます。ファミリー世帯が多いのであれば、2LDK以上の間取りの建物を建築するとよいでしょう。設備に関しても、オートロック、エレベーター、宅配ボックスなど、それぞれの必要性を見極めることが大切です。

3.リスクは許容できる範囲か

どのような土地活用の方法にも、少なからずリスクが存在します。例えば、アパートやマンション、戸建て賃貸の場合は、退去や賃料下落のリスクがあります。空室期間が長くなればなるほどにトータルの収益が減少し、さらに建物の劣化によって賃料の下落も進みます。

これは、店舗やオフィスビルの場合も同様です。新型コロナの感染拡大に伴い、多くの店舗が撤退しました。同じく、テレワークの推進によってオフィスを引き払う企業も続出しています。店舗やオフィスに関しては、退去後にテナントが見つかるまでに時間がかかる傾向があります。

トランクルームや高齢者施設も利用者が減ると収益も減少します。東京商工リサーチによると、2020年1月～12月2日までに倒産した「老人福祉・介護事業」は112件（前年比0.9％増）で、最多を更新しています。さまざまなデータを参照し、土地活用の種類ごとにリスクを知ることが大切です。

出典：東京商工リサーチ「2020年「老人福祉・介護事業」の倒産状況」

4.資金は用意できるか

土地活用に必要な資金を用意できるかどうか考えましょう。資金が十分に用意できないことで妥協した場合、結果的に収益性が低くなる恐れがあります。例えば、オートロックを付けるべきマンションに付けなかった場合、それだけで空室期間が長くなる可能性も否定できません。

融資を受ける場合、審査に通過できるかどうかも踏まえて、土地活用の方法を決めましょう。融資額の問題で審査に通過しない可能性がある場合は、融資額に応じていくつかの土地活用の候補を用意しておくと良いかもしれません。

5.管理がおろそかにならないか

個人で土地活用する場合、管理の効率性や容易性もチェックが必要です。アパートは戸数が少ないので、管理会社と契約しなくても十分に管理ができるでしょう。マンションは戸数が多いので、それだけ管理コストがかかります。

また、店舗は退去時に大規模な原状回復が必要になるケースがあり、トラブルが起きることも少なくありません。そのため、管理の難易度は高いと言えるでしょう。トランクルームは常に清潔な状態を保つ必要があるため、手が回らない場合は管理者を雇うことも検討してみてください。

土地活用の種類と向いている土地

土地の面積や立地に適した活用方法を選びましょう。代表的な土地活用の種類と向いている土地をご紹介します。

アパート

アパートは、一部の土地を除き建設場所を選びません。賃貸アパートの需要があることに加え、駅から徒歩5分以内のように付加価値がある土地に向いています。ただし、車移動が主な地域であれば、駅から近いかどうかはそれほど影響を及ぼさないでしょう。また、ファミリー層よりも単身層の方が駅近物件の需要が高い傾向があります。

必要な土地の広さは100坪ほどですが、60坪ほどの土地にも建築できます。駐車場付きのアパートの場合は、より広い土地が必要です。

マンション

マンションを建てたい場合は、高層の建物を建築できるかどうか確認が必要です。また、敷地面積に対する延床面積の割合を示す「容積率」が200％以上の土地であれば、マンションを建築できるでしょう。必要な面積は最低200坪と考えておいてください。

100坪程度のマンションもありますが、それほど数は多くありません。土地面積が小さいと、条例によって定められている駐車場の附置義務台数を満たせない恐れがあります。このような事情も踏まえると、やはり200坪以上の土地に向いている活用方法と言えるでしょう。

また、アパートと同じく駅から徒歩5～10分の立地だと、需要が高くなります。近くにスーパーやコンビニ、ドラッグストアなどが充実しているマンションは単身者から特に高い人気を誇ります。

戸建て

戸建て賃貸は、マンションやアパートよりも狭い土地にも建設できます。供給量はマンションやアパートよりも少ない傾向があり、募集から比較的早く入居者が見つかることが期待できます。

アパートを建築できるほどの面積がない、土地の形状に難がある場合に向いているでしょう。立地はマンションやアパートと同じく駅から徒歩5～10分以内が有利です。ただし、主にファミリー層がターゲットのため、駐車場がきちんと確保できていたり、学区において有利な土地であれば駅から離れていても一定の需要が見込めます。

高齢者施設

高齢者施設は、工業専用地域以外の土地であれば建築可能です。また、駅からの距離については、需要に大きな影響を及ぼしません。ただし、高齢者施設のオーナーの考え方に依存します。アクセスを重視するオーナーでも、近くにバス停があれば検討してもらえるかもしれません。

ただし、高齢者施設を建築するには500坪以上の面積は必要なため、高齢者施設に活用できるケースは限られています。300坪ほどでも高齢者施設を建設できる場合がありますが、500坪以上の土地と比べて売却先・賃貸先が見つかりにくいでしょう。

店舗

店舗の規模にもよりますが、基本的には大きな土地に向いています。車での来客が多いロードサイド店舗は、駐車場を併設できるほどの面積があり、交通量が多い道に面した土地が向いています。

ただし、第一種住居地域は床面積3,000平方メートル以内、第二種居住地域や準住居地域は10,000平方メートル以内までと定められています。駅からの立地はほとんど関係ありませんが、業種によっては交通アクセスが重視されるでしょう。

例えば、スーパーやドラッグストアは駅周辺の多くの人が行き交う土地に向いています。リサイクルショップやゴルフショップ、釣り具店などは駅から遠くても車でアクセスしやすければ一定の需要が見込めます。

オフィスビル

オフィスビルが向いている土地は、都市部の中でもごく一部の地域に限られます。駅からのアクセスも重要なうえに、法規制の問題もクリアしなければなりません。もし、地方にオフィスビルを建てようと考えているのであれば、相応のリスクを覚悟する必要があります。退去リスクや賃料下落のリスクも高く、将来の見通しを立てることが難しいでしょう。

また、土地面積は300坪以上は必要です。狭い土地にオフィスビルを建てる場合、賃料もそれだけ安く設定することになるので、トラブルを招きやすいテナントが入るリスクが高まります。「賃料が低い＝テナント属性が悪い」とは言い切れないのですが、1つのリスクとして覚えておいた方がよいでしょう。

ビジネスホテル

ビジネスホテルと言えば、広大な土地が必要なイメージがあるかもしれませんが、300坪もあれば建築できます。200坪ほどでも建築は可能ですが、客室が少ないために採算がなかなかとれないとされています。また、駅からのアクセスが近いことは絶対条件で、新幹線の停車駅の近くであれば高い需要が見込めます。

トランクルーム

トランクルームは、駅や住宅街の近くの土地が向いています。ただし、近隣に競合となるトランクルームがある場合、顧客の奪い合いになる恐れがあります。事前に競合調査をして、トランクルームを建築すべきかどうか考えましょう。

ちなみに東広島市には、トランクルームがほとんどありません。建築場所によっては高い需要が見込めます。

太陽光発電

太陽光発電は、土地が広くなればなるほどに収益が高まります。ただし、太陽光が太陽光パネルに照射される必要があるため、周辺環境が非常に重要です。例えば、土地の周りに高いビルが建っており、日当たりが悪いケースがあります。また、日中に太陽光が当たる時間が短いケースにも注意が必要です。

売電価格も下落傾向にあるため、予想以上に収益が少なくなる可能性もあります。ただし、売電価格と共に太陽光パネルや諸設備の設置費用も低下傾向にあるので、投資額を回収するまでの期間が著しく長くなったわけではありません。

土地活用は専門家に相談することが大切

ベストな土地活用を見極めたつもりでも、知識や経験が不足しているために選択を誤るケースが少なくありません。やはり、土地活用については専門家に相談することが大切です。その理由は主に次の3つです。

投資のやり直しは難しい

土地活用の投資は、最低でも数百万円はかかります。マンションやオフィスビルともなれば数億円もの投資が必要でしょう。そのため、資金の状況次第では投資のやり直しが難しいのです。失敗のリスクをできるだけ抑えるためにも、専門家に相談した方が良いと言えます。

専門知識が必要

土地活用は、需要が高いと思われる方法を選ぶべきですが、それには豊富な知識が必要です。本業を行いながら知識を身につけるのはハードルが高いため、結局は土地活用を諦めてしまう方も少なくありません。専門家を頼ることで不足している知識を補うことができます。

将来の予測も重要

膨大な知識と豊富な経験を持つ人物は、将来の予測が的確です。土地活用の専門家の予想が絶対に正しいとは言い切れませんが、知識と経験を持つ人物の予想には説得力があります。最適と思われる土地活用の方法を見つけたとしても、やはり専門家の意見は聞いておいた方がよいでしょう。

まとめ【土地活用の方法の選び方】土地活用の種類と向いている土地を解説！

ご自身がお持ちの土地の面積や立地、地域に合わせて活用方法を選ぶことが大切です。周辺地域の調査、競合調査など行うべき準備は非常に多いので、なかなか土地活用の方法が決まらない方も少なくありません。日興トラストには土地活用の専門家が在籍しておりますので、土地活用の方法がわからない、土地に価値を見出せないなどとお悩みの方はお気軽にご相談ください。