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アパート経営における不動産所得の計算方法

節税と言えば、所得税の節税をイメージする方が多いのではないでしょうか。アパート経営で所得税を節税したい場合、まずは不動産所得の計算方法を押さえておく必要があります。不動産所得の計算方法、収入と経費に該当するものについて詳しくご紹介します。

不動産所得の計算式

不動産所得の計算式は次のとおりです。

アパート経営で得た収入－経費

アパート経営で得た収入が少ない、経費が多いほどに不動産所得が低くなります。不動産所得が低くなればなるほどに所得税が安くなるため、収入を抑えて経費を多く計上すれば所得税を節税できます。

ただ、アパート経営は収入を得ることが目的のため、収入を抑えて所得税を節税するのは矛盾しているでしょう。また、経費を多く計上するといっても、経費として認められているものでなければ計上できません。

そのため、アパート経営による収入を正しく把握し、計上できる経費は全て計上することが所得税の節税方法と言えます。

アパート経営の収入に該当するもの

アパート経営の収入として扱うのは、家賃や礼金、更新料、管理費、駐車場代、権利金など、返還の必要がないものです。敷金は退去時に残った額を返還するため、不動産所得には該当しません。

アパート経営の経費に該当するもの

アパート経営で経費として認められるものは、アパート経営に必要な費用のみです。また、食費や交際費のような家事上の経費とは明確に分ける必要があります。仮に税務調査が入った場合、必要経費の水増しを疑われることが多いので、追徴課税を受けるのを防ぐためにも経費の知識を身につけておくことが大切です。

アパート経営の経費に該当するのは、次のような費用・税金です。

アパート経営で節税できる税金

アパート経営では、次の税金を節税できます。

所得税

所得税は、不動産所得に税率を乗じて控除額を差し引いて算出します。不動産所得は前述したように、アパート経営の収入から経費を差し引くことで計算できます。所得税の制度には累進課税が採用されており、次のように課税所得金額に応じて税率と控除額が異なります。

※1,000円未満の端数金額は切り捨て

所得税

住民税は、不動産所得に10％の税率をかけ、さらに地域ごとに定められた均等割を加算して算出します。給与所得を得ている場合は、給与所得と不動産所得それぞれで住民税を計算し、合算する必要があります。給与所得400万円、不動産所得200万円の場合は、次のように計算しましょう。

（400万円＋200万円）×10％=60万円

均等割については、お住まいの地域を管轄する役所のホームページや窓口で確認しましょう。

固定資産税

固定資産税は、土地や建物を所有している場合にかかる税金です。毎年1月1日時点で土地や家屋を所有している場合に課税されます。納付通知書が毎年4～6月頃に届くので、振込や口座振替などで納税します。固定資産税の計算方法は次のとおりです。

課税標準額×1.4％

用途のない土地にアパートを建設すると、固定資産税を節税できます。住戸一戸あたり200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）が課税標準額の6分の1に軽減されます。また、200平方メートル以上の部分（一般住宅用地）の減税率は2分の1です。

さらに、居住用部分の床面積が一戸あたり40平方メートル以上280平方メートル以下の新築アパートを建設した場合は、120平方メートルまでの部分にかかる固定資産税が2分の1に軽減されます。適用期間は新築後3年間です。

都市計画税

都市計画税は、毎年1月1日の時点で不動産を所有している場合に課税されます。集められた税金は、都市計画や土地区画整理などに利用されます。税率は標準で0.3％です。ただし、各市町村で異なるため、管轄の役所に確認しましょう。

都市計画税は、小規模住宅用地が課税標準額の3分の1、一般住宅用地が課税標準額の3分の2に軽減されます。

相続税

アパート経営は、相続税対策にもなります。現金を相続した場合は、相続税課税金額に加算されますが、相続した不動産は土地と建物の評価額が下がるため、相続税を減らすことができます。

アパートを建設した土地は貸家建付地となり、80％程度で評価されます。建物の評価は、取得価額の40％程度です。

アパートを節税に利用するときのポイント

アパートを節税に役立てるのであれば、次のポイントを押さえましょう。

減価償却を利用する

アパートの減価償却の対象は、建物部分と設備の2つに分かれます。建物の耐用年数に応じて償却期間が決まり、鉄筋コンクリートが47年、重量鉄骨造が34年、木造が22年です。設備の償却期間は約15年となっています。

減価償却を正しく利用して、最大限の節税効果を得ることが大切です。毎年の減価償却額の計算方法を構造別にご紹介します。

設備に関しては、設備ごとに耐用年数が細かく設定されています。間違えを防ぐためにも、税務署の窓口で確認を取るか、税理士に納税関連業務の代行を依頼しましょう。

経費にできるものは全て経費に計上する

アパート経営の節税効果を高める方法は存在しません。重要なのは、経費にできるものは全て経費に計上することです。前述したように、経費になるものを把握して、確実に計上しましょう。また、税務調査の際に経費であることを証明できるように、各種書類は7年間保管しておくことが大切です。

経費の証明書には、ローン返済の明細書、保険料の支払い証明、管理会社に支払った費用の領収書などがあります。

青色申告をする

経営しているアパートの部屋数が10室以上の場合、青色申告を選択できます。複式簿記で青色申告をした場合、65万円の控除を受けられます。さらに、家族を専従者に設定して給与を支払うと、丸々経費に計上できるなどメリットが大きい申告方法です。

なお、部屋数が10室に達していなくても10万円の控除を受けられます。

アパート経営を節税に役立てるときの注意点

アパート経営の節税効果は、常に一定なわけではありません。初年度は不動産取得税を納付するため、高い節税効果を得られます。その恩恵は2年目も続きますが、3年目からは主に減価償却費を中心とした経費構成となり、それほど大きな節税効果は得られません。そのため、アパート経営で節税しているからといって、収入よりも支出を高くしすぎないことが重要です。

また、高い節税効果を得られているというのは、収入に対して経費が高いことを意味します。これは、アパート経営が成功しているとは言えない状況のため、節税にばかり気を取られないようにしたいところです。

マンションとアパートの節税効果の違い

アパートとマンションのどちらを建設するか悩んでいる方は、どちらの方が節税効果が高いのか確認してみてはいかがでしょうか。ただし、節税効果だけではなく、修繕費のような支出も踏まえて、マンションとアパートのどちらを選ぶか決めることが大切です。

マンションは初期費用が高いものの、それだけ多くの節税効果が見込めます。また、アパートは木造か鉄筋コンクリートのものがほとんどですが、多くのマンションは重量鉄骨造です。マンションの方が耐用年数が長くて資産価値が下がりづらいため、毎年の減価償却で計上できる金額はアパートよりも低くなります。ただ、重量鉄骨造よりも木造の方が修繕費がかさむ傾向があるため、トータルで見ると大きな差はありません。

まとめアパート経営は相続税対策に効果的！その理由から注意点まで詳しく解説

アパート経営は節税を目的に行うものではありません。節税に意識を取られすぎると、アパート経営の所得が伸び悩んでしまうでしょう。何を経費にできるのか、どのような特例を受けられるのかを把握し、可能な範囲で節税することが重要です。また、アパート経営で多くの収入を得るためには、土地活用の専門家のアドバイスを活かすことも大切です。

日興トラストは1971年の創業以来、広島県東広島市の皆さまに貢献すべく、土地活用の専門家として幅広いアドバイスを行ってまいりました。土地活用の専門スタッフがお客様としっかりと向き合い、最適なアパート経営ができるようサポートしてまいりますので、アパート経営を検討されている方はお気軽にご相談ください。