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土地活用ランキングの評価方法

今回は、土地活用ランキングの作成にあたり、次の項目を評価しました。

土地活用の総合点ランキング

どの土地活用を選ぶべきかは、土地の面積や諸事情、考え方などで異なります。しかし、ある程度の指標がなければ、土地活用の方法を選ぶことが難しいのが実情です。そこで、各項目を3段階で評価し、総合力に優れた土地活用をランキングにしました。

1位～10位まで、それぞれの土地活用の特徴を詳しくご紹介します。

総合1位：戸建

戸建て投資は、アパートやマンションと比べて投資額が少ないため、始めやすい土地活用と言えます。一方、基本的に一戸のため収益性はどうしても低くなります。入居者に物件の管理を全面的に任せられるので管理の手間はほとんどかかりません。一戸だと退去リスクが高い点には注意が必要です。ニーズに対し絶対的な物件数が少ないため、賃料の下落リスクは低く長期的に安定した入居が見込めますが、建物の間取りや設備が地域のニーズから外れると賃料を下げざるを得なくなりますので、綿密な建築計画を練る必要があります。

投資額が少額になるため、相続税の節税効果はアパートやマンションと比較すると少なくなる傾向があります。

同率1位：マンション

1部屋であれば数千万円程度で始められますが、一棟になると数億円もの費用がかかります。そのため、ローン審査に通らない、貯蓄がないといった場合は、一棟投資は難しいでしょう。また、マンションに適した土地は限られるので、アパートと比べると始めやすさの評価は低いです。収益性については、一棟投資であれば最高評価でしょう。

ただし、投資額も大きいので収益性だけを見てマンション投資を選ぶのは危険です。退去や賃料下落のリスクについては、一棟投資であれば戸数が多いためリスクが低いと言えます。ただし、周辺環境の変化が原因で短期間のうちに多くの退去者が出る可能性も否定できません。劣化が少ない鉄骨鉄筋コンクリートであれば賃料の下落リスクは低いでしょう。

相続税の節税効果については、アパートと同じく人に貸すので評価額が低くなり、相続税も安くなります。

総合3位：アパート

アパートはマンションと比べて投資額が低いものの、数千万円もの費用がかかります。ただし、工業専用地域を除くすべての土地に建てることができるので、始めやすさは最高評価です。また、マンションと比べて入居者数が少ないので、管理もしやすいでしょう。その一方で、退去や賃料下落による収益減少のリスクが大きい点には注意が必要です。

特に木造のアパートは劣化による建物の品質低下、騒音トラブルなどが起こりやすく、空室・賃料下落のリスクが高いと言えます。相続税の算定にかかる評価額が下がるので、相続税の節税効果は高いと言えるでしょう。

総合4位：事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、事業用の建物を建てることを目的とした借地権です。契約期間が終了すると、建物が壊されて更地になった状態で返還されます。建物を建てる必要がないので、投資額に関しては最高評価です。ただし、事業用の土地としての価値がなければ、声がかかることはありません。そのような意味では、始めやすさは最低評価と言えます。

収益性もマンションやアパートなどの投資と比べて低いので、大きく儲けることが目的の方には向かないでしょう。その一方で、契約期間が終了するまでは確実に収益を得続けられ、退去リスクや賃料下落リスクは一切ありません。

マンションやアパートの投資と比べると、相続税の節税効果は低いです。

総合5位：駐車場（時間貸し）

時間貸しパーキングは、機械の設置に費用がかかるものの、投資額を抑えて始められる土地活用の方法です。収益性は他の投資と比べて低いものの、退去リスクが一切ありません。ただし、周辺の駐車場の料金が下がると、やむを得ず料金を下げることになります。また、相続税の節税効果は一切ありません。

総合6位：賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、住宅の一部を賃貸化した建物のことです。通常の戸建てと比べて広い土地が必要ですが、投資額が非常に高くなるわけではないので、投資額についてはまずまずの評価です。収益性はアパートやマンションと比べると低いものの、自分で管理することでコストを抑えられます。退去リスクや賃料下落のリスクは通常の戸建て投資と同じです。

また、賃貸ではない部分があるため、相続税の節税効果はアパートやマンションに劣ります。

総合7位：高齢者施設

高齢者施設は比較的面積が広い土地でなければ建設できません。投資額も高いので、始めることが難しい土地活用の方法と言えるでしょう。収益性はアパートと比べて低いものの、管理は比較的容易です。近年では、高齢者施設の破たんもみられていることから、退去リスクは決して低いとは言えません。場合によっては賃料を下げることも必要になるでしょう。

また、収益物件としてみなされるため、相続税の節税効果があります。

総合8位：店舗

店舗として貸し出す場合は、ある程度の設備投資が必要です。例えば飲食店の場合は業務用のコンロや冷蔵庫などの設備があった方が借主が現れやすくなります。収益性は比較的高いものの、新型コロナの流行時期においては退去リスクが高まります。また、継続的に借りてもらうために、賃料を下げることを検討すべきケースも出てくるでしょう。

アパートやマンションと同等に相続税の節税効果があります。

総合9位：トランクルーム

トランクルームを建てられるのは、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域以外の土地です。そのため、始めやすさについては低評価となりました。周辺にトランクルームがすでにある場合は、収益が安定するまでに時間がかかります。一度、収益が安定すれば、契約が終了しても次の顧客が比較的早く見つかると予想されます。

トランクルームには借地借家法が適用されないケースがほとんどのため、相続税の節税効果は得られないと考えておいた方がよいでしょう。

総合10位：太陽光発電

太陽光発電は、太陽光パネルとそれを置く台を設置するだけで始められます。数百万の投資が必要ですが、アパートやマンション、戸建てなどの投資と比べると初期コストは低いと言えます。ただ、太陽光発電に適した土地であるとは限りません。

日照時間や周辺の建物の高さ、送電環境など、様々な条件を満たした場合に選べる活用方法です。また、売電価格は下落傾向にあるため、収益性は決して高いとは言えません。一方、管理の手間とコストがほとんどかからないというメリットもあります。

相続税の節税効果は一切ありません。

土地活用の方法に迷ったときのポイント

土地活用の方法に迷った際は、次のポイントを押さえましょう。

焦らずに時間をかけて検討する

土地活用の方法がなかなか決まらず、固定資産税が無駄にかかり続けることに危機感を覚えている場合、土地活用の方法を焦って決めてしまいがちです。焦って決めると、デメリットについて十分に認識できなかったり、土地に合わない方法を選んでしまったりする恐れがあります。

土地活用の方法に迷ったときは、一度冷静になり、時間をかけて検討することを意識してみてください。

土地の周りを十分に調査する

土地活用の方法に迷った際は、土地の周辺環境を今一度整理してみましょう。アパートやマンション、戸建て賃貸の賃料はどれぐらいか、交通の便は良いか、競合となるトランクルームはあるかなど、検討している土地活用の方法に応じて、様々な情報を集めてみてください。

土地活用の専門家に相談する

土地活用の専門家に相談することで、最も適した土地活用の方法がわかる可能性があります。ただし、土地活用の実績が豊富で十分な知識を持つ担当者のアドバイスを得ることが重要です。間違ったアドバイスや相談者の利益を考えないアドバイスなどに注意しましょう。

まとめ【土地活用の方法の選び方】土地活用の種類と向いている土地を解説！

より多くの収益を安定的に得るには、土地の面積や周辺環境などに適した土地活用を選ぶことが重要です。信頼できる土地活用の専門家に相談することで、ご自身とその土地に適した活用方法が見つかるでしょう。日興トラストには土地活用の専門家が在籍しておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。