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アパート経営で確定申告が必要なケース

確定申告とは、1月1日～12月31日までの所得を申告し、所得税を確定させる手続きです。次に該当する人は、確定申告をする必要があります。

• 給与所得が2,000万円以上
• 給与所得以外の所得が20万円以上
• 公的年金等の雑所得が400万円以上

賃貸アパートの経営で得た所得は不動産所得といい、上記の「給与所得以外の所得」にあたります。つまり、不動産所得が20万円以上の場合は、確定申告をしなければなりません。反対に、不動産所得が20万円未満の場合は、確定申告は不要です。不動産所得が20万円と言えば、1戸の家賃が50,000円で4ヶ月分に相当します。そのため、ほとんどの場合は不動産所得が20万円を超えるのではないかと考える方が多いのではないでしょうか。

「不動産所得＝家賃収入」ではないため、必ずしも20万円を超えるとは限りません。

不動産所得の計算方法

それでは、不動産所得はどのように計算するのでしょうか。そもそも不動産所得とは、アパート経営をはじめとした不動産関連の収入から必要経費を差し引いた金額のことです。収入と経費については、次の表を確認してください。

例えば、家賃収入が100万円でも、経費が81万円かかっていれば不動産所得は19万円となり、確定申告の必要はありません。経費に計上することで不動産所得が低くなれば、それだけ所得税を抑えられます。ただし、経費に計上できる費用は決まっており、私生活用に購入したものを経費に計上することはできません。

アパート経営の確定申告で経費に計上できる費用

アパート経営の確定申告の際は、経費に計上できる費用とできない費用を明確にしなければなりません。計上できない費用を経費に計上すると、税務調査が入った際に指摘を受け、追徴課税が課される恐れがあります。それでは、アパート経営で経費に計上できる費用について詳しく見ていきましょう。

租税公課

租税公課とは、口や地方に納める税金「租税」と、公共団体へ納める年会費や罰金などの「公課」から成る勘定科目です。次のような賃貸アパートの経営にかかる税金は、全て経費に計上できます。

• 賃貸アパートの建物や土地にかかる固定資産税や都市計画税
• アパートや土地を購入した際にかかる不動産取得税
• 不動産登記の際にかかる登録免許税
• 契約書に添付する印紙代（印紙税）

借入金の利息

賃貸経営を目的にアパートを購入する際にローンを組んだ場合は、利息部分が経費になります。元本は経費に計上できない点に注意しましょう。アパート経営では、数千万円以上ものローンを組むことが多く、その利息も多額になります。そのため、確実に経費に計上して、不動産所得を抑えることが大切です。

共用部の水道光熱費

アパートのエントランスや廊下、階段部分などの共用部の水道光熱費は経費に計上できます。

減価償却費

減価償却費とは、時間の経過とともに価値が減っていく資産を段階的に経費に計上したものです。アパート経営においては、建物本体の他にも次のようなものが減価償却の対象となります。

• フェンス
• 門
• アスファルト舗装
• ごみ置き場
• 駐輪場
• 郵便ポスト
• 宅配ボックス
• エアコン
• 給排水設備
• インターホン

上記それぞれに耐用年数と償却率が定められています。減価償却費は、取得金額×償却率で算出し、耐用年数分の減価償却費としての計上が必要です。例えば、耐用年数22年（償却率0.046）の新築木造アパートを4,000万円で取得した場合は、減価償却費と償却期間を次のように算出します。

4,000万円×0.046＝184万円
184万円を22年にわたり経費に計上する

減価償却費は経費の中で最も金額が高くなる傾向があるため、毎年忘れずに計上しましょう。

修繕費

修繕費とは、アパートの窓や設備などの修繕や買い替えのほか、退去時の原状回復費用、維持管理費用、災害などで壊れた設備の修理費用などを指します。なお、資産価値を高めるために行う耐震強化、非常階段の取り付けなどにかかる工事費は、減価償却費として経費に計上する必要があります。

また、修繕積立金は積み立てているお金であり、支出ではないため修繕費には計上できません。

賃貸管理会社に支払う諸費用

賃貸管理会社に支払う管理手数料は、経費に計上できます。勘定科目は管理費です。

損害保険料

火災保険料や損害保険料などは、必要経費として計上できます。保険料は一括払いが主流ですが、経費に計上する場合は保険料を契約年数で割った金額を毎年計上します。

その他の費用

アパート経営では、上記の他にも次のような費用を経費に計上できます。

• 入居者を募集する際にかかる広告宣伝費
• 不動産会社の仲介手数料
• 税理士や司法書士に支払う報酬
• 事務作業に用いる物品の購入費
• アパート経営の情報収集を目的とした本や雑誌の購入費
• 10万円未満の消耗品費（10万円以上は減価償却費）
• 交通費
• 交際費

上記は、経費として計上できることを証明するために、レシートや領収書を保管しておく必要があります。

アパート経営の確定申告の必要書類

アパート経営の確定申告では、次の書類が必要です。

• 賃貸契約書
• 家賃の送金明細書
• 税金の納付書
• ローンの返済予定表
• 損害保険の証券
• 各支出の領収書
• 源泉徴収票
• 不動産売買契約書（賃貸アパートを新規取得した場合）
• 売渡清算書（賃貸アパートを新規取得した場合）

上記は、いずれも収入と支出を証明するための書類です。税務調査が入ったときに提示できない場合、脱税を疑われる恐れがあります。レシートや契約書は確実に保管しておきましょう。

アパート経営の確定申告の流れ

アパート経営の確定申告は、次の流れで行います。

1.アパート経営の開始から2ヶ月以内に青色申告承認申請書を提出する

確定申告には、白色申告と青色申告があります。青色申告は複式簿記という複雑な方法で帳簿をつける必要がありますが、65万円の特別控除を受けることができます。青色申告をするには、開業から2ヶ月以内に青色申告承認申請書を税務署へ提出しなければなりません。

また、アパート経営においては概ね5棟あるいは10戸以上の規模でなければ青色申告は選択できません。青色申告ができるかどうか判断が難しいときは、税理士に相談しましょう。

2.確定申告の書類を集める

確定申告書や収支内訳書、各種契約書やレシートなど、必要書類を集めましょう。帳簿は随時作成しておかなければ、確定申告の時期に慌てることになるかもしれません。会社員として働きながらアパート経営をしている場合、確定申告の準備に追われることが多いため、帳簿は随時作成することをおすすめします。

また、提出先の税務署の住所や電話番号なども調べておくとスムーズです。

3.確定申告書を作成する

確定申告書を税務署に取りに行くかインターネット経由でダウンロードしましょう。もしくは、税務署の確定申告書コーナーで作成してください。アパート経営である程度の収入がある場合は、税理士に確定申告の代行を依頼するのも1つの方法です。

4.確定申告書を提出する

確定申告書の提出方法は次のとおりです。

• 税務署へ直接持って行く
• 税務署へ郵送する
• e-Taxで送信する

確定申告の内容に不安がある場合は、税務署へ直接持って行って内容を確認してもらいましょう。

アパート経営の確定申告で損しないためのポイント

アパート経営の確定申告の方法を誤ると、税金面で損をする場合があります。損をしないために押さえておきたいポイントについて、詳しく見ていきましょう。

不動産所得20万円未満でも確定申告をした方がよい場合がある

不動産所得が20万円未満の場合は、確定申告が不要です。しかし、確定申告すると損益通算によって所得税や住民税を節税できる可能性があります。損益通算とは、不動産所得と給与所得を合算することです。例えば、不動産所得が赤字の場合は、給与所得から赤字分が差し引かれて課税所得が低くなります。大規模な修繕が発生した際は不動産所得が赤字になりやすいため、確定申告した方がよいかどうか確認しましょう。

経費の基準を明確にする

経費を確実に計上することで、税金を抑えられます。経費の基準を明確にして、経費にできるものは余すところなく計上しましょう。アパートの経費になるかどうか迷ったときは、アパート経営に関係するかどうかに注目してください。

アパート経営とプライベートの両方で使用しているものを経費に計上するときは、家事按分という仕組みを利用します。これは、アパート経営とプライベートにおける利用割合に応じて経費を計上する方法です。

例えば、大家としてアパートに住んでいる場合、家賃の一部を経費に計上できます。業務に利用するスペースが50％で家賃が8万円の場合は、4万円を経費に計上します。

まとめアパート経営の確定申告はどうすればいい？不要なケースや提出書類から流れまで解説

アパート経営の確定申告では、経費に計上できるものとできないものを明確化したり、減価償却費を正しく計上したりする必要があります。過少申告や無申告は追徴課税を受ける恐れがあるため、正しい確定申告の方法を押さえておくことが大切です。アパート経営の際は、土地活用の専門家に相談しつつ、確定申告のことは税理士のサポートを受けましょう。

まだ、アパート経営を始めていない方、土地活用の専門家に相談したい方は、日興ホームまでご相談ください。土地活用の専門家が在籍しておりますので、アパートの経営状況、活用したい土地の性質や面積などを踏まえ、的確なプランをご提案いたします。